“De Regels.”

 

Als je met velen onder een dak woont, zijn regels nu eenmaal onontbeerlijk.

We hebben het dan over zaken als; wat is privé en wat is gemeenschappelijk eigendom, waar moeten VVE en bestuur zich aan houden, wat zijn de procedures voor de Vergadering van Eigenaars en de eventuele gedragsregels.

 

Deze regels vinden hun oorsprong het Burgerlijk Wetboek en in de splitsingsakte.

Naleven van de regels, zowel door de VVE zelf als door de bewoners, is belangrijk voor het in stand kunnen houden van het gebouw en om er in goede harmonie met elkaar te kunnen wonen.

Naleven van deze regels kan door de kantonrechter worden afgedwongen, dan wel worden gesanctioneerd met geldboetes.

Dat klinkt allemaal nogal cru, maar een appartementseigenaar zit nu eenmaal in een geheel andere positie als een "gewone" huizenbezitter.

 

1.      Algemeen.

Als eigenaar van een appartementsrecht bevindt men zich in een andere situatie m.b.t.  eigendom dan bij een eengezinswoning.

U bent n.l. samen met de andere eigenaars verantwoordelijk voor het gehele gebouw. Zodra u een appartementsrecht hebt verworven wordt u automatisch, van rechtswege, lid van de Vereniging van Eigenaars (VVE).

Samen met de andere eigenaars neemt u besluiten over zaken als het gemeenschappelijk onderhoud en de servicekosten. Als bijvoorbeeld het dak lekt, draaien alle eigenaren daarvoor op, ook de bewoners op de begane grond.

Uw vloer is tevens het plafond van de benedenburen. Plafond en vloer zijn ondeelbaar en behoren tot de constructie van het gebouw. Het is dus gemeenschappelijk bezit van alle eigenaars samen en daarmee kunt u dus niet doen wat u als individu zou willen.

Alle eigenaars zijn naar verhouding van hun eigendomsaandeel aansprakelijk voor de kosten en schulden van de VVE.

 

2.      De splitsingsakte –reglement en -tekening.

Als koper van een appartementsrecht krijgt u naast de koopakte ook een afschrift van de splitsingsakte , inclusief het splitsingsreglement en splitsingstekening. Hierin is vastgelegd welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke delen privé. Ook de wijze van vergaderen en de stemvereisten zijn hierin opgenomen.

In feite is dit de grondwet voor Alexanderstaete. De VVE, waar u als appartementeigenaar lid van bent, ziet toe op de naleving van de bepalingen in de splitsingsakte. De splitsingsakte kan alleen gewijzigd worden bij notariële akte.

 

3.      De Vereniging van Eigenaars.

Een VVE is geen normale vereniging zoals b.v. een tennisvereniging. Er zijn n.l. diverse wettelijke bepalingen waaraan de VVE en het bestuur zich moeten houden. De VVE heeft twee hoofdtaken.

a.      Behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars, i.c. beheer en onderhoud van het gebouw, de technische installaties en het beheer van de middelen van de VVE.

b.      Toezien op naleving van de bepalingen in de splitsingsakte.

 

De VVE Alexanderstaete zal niet afwijken van bepalingen in de splitsingsakte. Eventuele afwijkingen uit het verleden zijn geen precedent voor het heden of de toekomst.

 

Een VVE is wettelijk verplicht om voor deze taken een bestuur aan te stellen en dit  bestuur legt verantwoording af aan de Vergadering van Eigenaars.

 

4.      De Vergadering van Eigenaars.

Binnen de VVE worden dus belangrijke besluiten genomen op het gebied van onderhoud en financiën. Als eigenaar heeft u invloed op de besluitvorming d.m.v. uw stemrecht in de vergadering van eigenaars. Wil de besluitvorming van de vergadering rechtsgeldig zijn, dan moet voldaan worden aan de in de splitsingsakte vermelde voorwaarden.

Rechtsgeldig genomen besluiten zijn bindend voor alle eigenaars, ook als dat b.v. behoorlijke financiële verplichtingen met zich meebrengt. Te denken valt hierbij aan een eigen bijdrage bij groot onderhoud. Ook besluiten uit het verleden zijn bindend voor nieuwe bewoners.

Eens per jaar legt het bestuur verantwoording af aan de vergadering van eigenaars. Na instemming met het gevoerde beleid en beheer neemt de vergadering de verantwoordelijkheid van het bestuur over het afgelopen jaar over. Het bestuur is vanaf dat moment niet meer aansprakelijk voor handelingen uit het verleden. Dat is dan de vergadering van eigenaars, i.c. alle huidige en toekomstige bewoners, geworden.

 

5.      Het huishoudelijk reglement.

Aanvullend op de splitsingsakte zijn een aantal specifieke regels opgenomen in het huishoudelijk reglement. Deze regels mogen niet in strijd zijn met de splitsingsakte, en de wet. Het huishoudelijk reglement wordt vastgesteld door de vergadering van eigenaars en daarom is iedere eigenaar verplicht zich aan het reglement te houden. Een overtreding kan leiden tot een sanctie. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering van eigenaars gewijzigd worden.

 

6.      Naleven van de regels en sancties.

De sancties op het niet naleven van de regels zijn vermeld in de splitsingsakte. Het voert te ver om hier in dit hoofdstuk in detail op in te gaan.

Feit is wel dat de VVE sterk in haar schoenen staat als het gaat om het doen naleven van rechtsgeldig genomen besluiten door de vergadering van eigenaars en de bepalingen in de splitsingsakte. In het uiterste geval kan hiervoor de kantonrechter worden ingeschakeld.

Evenzeer staat voor individuele eigenaars de weg naar de kantonrechter open indien het bestuur en/of de vergadering van eigenaars onrechtmatig handelen. Jurisprudentie op dit gebied is in ruime mate voorhanden bij de Vereniging Eigen Huis en de organisatie VVE Belang.